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157期
这一年·地产
分化与回归居住本质
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租售并举

2017年7月,住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等九部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。
《通知》指出,当前大中城市新市民多,住房租赁需求旺盛。与此同时,特别是在一些人口净流入的大中城市,存在着租赁房源总量不足、市场秩序不规范、政策支持体系不完善等问题,租赁住房解决城镇居民特别是新市民住房问题的作用没有得到充分发挥。
从目前推出不可售住宅用地的城市来看,除佛山是服务于周边的广州房地产市场外,出台租售并举政策的城市大多为人口密集、城市住宅土地资源紧俏、城市化水平高、城市发展潜力巨大的一线及准一线城市,如北京、上海、杭州等,即使是佛山,也是存在发展潜力巨大,城市空间狭小,住宅土地资源紧俏的共性。
从 “居者有其屋”到“房子是用来住的,不是用来炒的”,可以看出国家为了使房地产市场平稳健康发展,在不断地研究和建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

租购同权

2017年7月17日,广州市人民政府发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》通知,提出将“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共权益,保障租购同权”。这是中国大陆首次出现以政府文件形式提出保障“租购同权”。“租购同权”开始进入社会公众的视野。

五限时代

2017年,房地产政策坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”基调,地方调控持续收紧,并表现出二线城市继续深化、三四线城市不断扩围的态势。房地产调控通过提高买房门槛、限制信贷甚至提高信贷利率,控制成交量,最终影响房价趋势,今年的调控除了以往的限购、限价、限贷,新增了“ 限售、限商”内容,全国楼市开启 “五限时代”。

分化

2017年中国楼市整体规模稳中有升,一再打破各种所谓“天花板”,但随着调控政策不断加码和市场自身深入发展,各能级城市市场分化愈演愈烈。一线城市商品住宅交易规模几乎腰斩,而三四线城市在持续高温,成交占比持续上升,而二线城市市场分化严重,重庆、青岛、西安、沈阳等二线城市强势崛起并形成量价齐升之势,而2016年的热点城市如合肥、苏州等成交量急剧萎缩。从时间发展来看,上半年诸多项目开盘依旧屡屡“日光”,但进入三四季度之后,成交逐渐陷入疲态,开盘去化率逐渐降低,市场需求后劲不足,房价快速上涨的势头也得到遏制。
同时,房地产企业格局分化加大。2017年,品牌房企销售业绩再创新高,龙头房企提前完成全年销售目标,市场占有率快速提升,行业规模效应不断发酵。企业拿地补仓热情不减,品牌房企拿地金额占同期商品房销售金额四成左右,整体趋于理性,拿地重心向三四线城市下沉。行业分化加剧,兼并重组成为一种趋势。

新中式

住宅产品这几年最大的变化,就是中式的崛起。绿城、龙湖、泰禾乃至世茂,都在重兵中式。之前的许多年里,以西方文化为号召的项目很多。
新中式建筑崛起的背后意味着人们价值的回归,一种闹市中寻得优雅舒适的居所,在自家庭院中也有时光用来“诗情画意”。
梁思成先生曾有这样一句话,我们应该研究汉阙,南北朝的石刻,唐宋的经幢,明清的牌楼,以及零星碑亭、泮池、影壁、石桥、华表的部署及雕刻,加以聪明地应用……事实上,新中式建筑已然成为一种城市新兴的生活方式。

长效机制

2017年楼市调控和以往数次调控相比,目标非常明确,核心就是围绕“真正落实长效机制”目标,短期不放松,更着眼于长远,启动调控组合政策。根本目的是重视长效机制,构建房产阶梯型消费,解决高房价和库存区域间不平衡发展问题。
目前房地产市场正处于降温后稳定期,房地产市场也将持续较长时间保持健康正常运转。由于2017年调控政策对长效机制的高度重视,调控手段从抑制需求变成解决需求。比如,增加首付比例、限购、限贷等手段都是为压制需求,但需求抑制是暂时的,造成需求延后并集中爆发。今年以来“租购同权”相关政策大量推出,将部分非理性购房需求更好地引导到租房市场。另外,调控摒弃部分异化手段,如以往政策多会加重交易税费引导楼市降温,反而推高实际房价,今年鲜有此类手段。房地产市场长效机制的落实,对构建阶梯型消费,解决高房价和库存区域不平衡问题将持续产生积极作用。

阿里京东双双进军房地产

2017年8月9日,在杭州主导下,杭州市房管局和阿里巴巴集团旗下创新业务事业部、蚂蚁金服集团旗下芝麻信用达成战略合作,杭州市将借助阿里的技术能力、生态资源,打造全国首个“智慧住房租赁平台”,把公共租赁住房、长租公寓、开发企业自持房源、中介居间代理房源、个人出租房源全部纳入平台管理。
10月10日,支付宝宣布,租房全部免押金。据悉,有超过100万间公寓将正式入驻支付宝,在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州这8个城市率先推广信用租房。
无独有偶,马云进驻房地产且与杭州合作,而同样作为另一个电商大佬的刘强东也宣布进军房地产。10月20日,北京住建委网站公告显示,京东旗下全资控股的北京京东尚科信息技术有限公司(既京东集团)成为北京住房租赁监管平台技术合作项目的中选单位,被市场解读为涉足房屋租赁市场的一个信号。24日,京东正式宣布扩展业务版图,进军房地产市场。
京东进军房地产市场,意味着国内购房新模式出现了。由此可见,未来将形成一个有力的竞争市场,租赁行业也将掀起一番热潮,在国家有力监管下,对租房者来说并非坏事。特别是在国家大力推进住房租赁市场的背景下,随着大量机构的加入,意味着将有大量的资金和资源进入租赁市场。预计到2025年,中国的房屋租赁市场规模将增长到2.9万亿,到2030年将会超过4.6万亿。

房企转型

在调控升级,行业竞争日益加剧,利润走低的市场环境下,大型房企与中小房企出现明显分化。
据易居克而瑞统计数据显示,今年前11个月,TOP100房企共新增土地货值10.47万亿元,为同期销售金额TOP100房企销售额的1.7倍。
而在销售额方面,碧桂园、恒大、万科销售额都将突破5000亿的大关,融创和保利全年的销售规模也有望超过3000亿元,继续领跑第二梯队。2017年行业集中度再度提升,“强者更强”的特点更加鲜明。
在销售压力与行业竞争加剧的背景下,无论是龙头房企还是中小房企,都开始走上转型,迎来突破。
万科郁亮提出,万科要做“美好生活的场景师”,“万科已不只是一家房地产企业,而是在技术和消费升级的背景下,以内容和服务取胜的城市配套服务商”。
万达抛售资产,走上轻资产运营之路;恒大兴建恒大文化旅游城,涉足文旅地产;绿地进军大健康领域;碧桂园未来三年拟建100万套长租公寓...商业、金融、产业、办公、教育、医养、长租公寓、特色小镇、家装和城市更新等等领域都成为各房企的突破点。
而中小型房企股权变动更加频繁,根据中原地产的统计,仅11月,房地产股权变动所涉及的金额已经超过500亿元。
股权变动的频繁一方面体现出当前房企融资压力加大,通过股权融资需求明显增加;另一方面也反映出在这一轮调控中,不同房企依据自身实力所做出战略布局出现分化。
股权变动频繁带来最直接的后果就是行业内“大吃小”加速,多企业共同开发同一项目的情况屡见不鲜。

城市运营

2017年,房地产行业转型“城市运营”的尝试不断拓新。城市运营商的商业模式,主要是三大流派:
第一是社区派,以社区运营为主导的多元化运营和城市化配套;
第二就是产业派,以产业为主导,通过产业园区的整体开发和运营,形成产城融合、导入居住和商业以及城镇化配套功能的模式;
第三个流派则是大盘造城派,真正意义上从处女地开始——通过规划、拆迁、建设、持有、销售,最终运营——参与从处女地到新城的全过程,全周期地建设和管理一个城市运营级项目。城市运营虽然是慢周转,却可以让时间产生价值,最终滚雪球般变成巨大的财富……碧桂园、绿地、绿城、金茂、瑞安、协信等巨头,目前都在探索这条路。商住产一体化、特色小镇,乃至社区、社群营造等等,都是城市运营的表现形式。特点就是:获取土地的价格相对便宜。而所有的时间,都可以通过努力变成红利,最终变现。而且,如果遇到政策波动,这种模式自带安全防护。

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